Renoveringscase del 3: Fra nedslidt 2-værelses til eksklusiv 4-værelses

Vi er nu nået til tredje del af lejlighedsrenoveringen. Hvis du endnu ikke har læst del 1 (Læs her) eller del 2 (Læs her).

Gulve

I de fleste ældre ejendomme er der under gulvtæpper eller forsømte trægulve nogle rigtigt fine planker, hvis blot man får dem slebet eller afhøvlet og lakeret. I dette tilfælde var der tale om meget nedslidte gulve med fernis, som blev slebet og lakeret. Vi valgte at give gulvene en gennemsigtig lak, fremfor at oliere dem, da det er mere holdbart i en udlejningslejlighed. Igen er de gamle fyrtræsgulve med til at give lejligheden et eksklusivt udseende, efter at de er renoveret.
Prisen for denne omgang var 10.487,50kr. og det er vel nok nogle af de renoveringskroner, som giver mest udseendemæssig værdi for pengene.

Vinduer

Lejlighedens vinduer var relativt nye, nemlig fra 2011, og derfor var der ikke behov for at udskifte dem, selvom de indvendigt var meget medtaget af nikotin. I stedet besluttede vi at rense dem godt ned og male dem alle indvendigt, hvilket gjorde en verden til forskel på udseendet.
Omkostningen hertil var ca. 6.000kr.

Badeværelset

Badeværelset var af nyere dato – havde gulvvarme, neutrale grå fliser og derfor trængte det blot til en god opfriskning. Vi installerede nyt toilet, armaturer, ventilation, nyt badmiljø-møbel, spejl og så fik vi lavet gipsloft, som i resten af lejligheden. Der var tidligere træloft.
Disse ændringer gav et stort løft til rummet. Generelt skal man være opmærksom på, at hvis man har et badeværelse som fungerer og er i neutrale farver fliser, så vil en opfriskning med disse ting gøre en stor forskel for rummet og gøre det mere up-to-date. Der var ikke ventilation på badeværelset, men det får vi altid lavet ifm. renoveringer. Vi tror på, at det i det lange løb vil være positivt for vedligeholdelsen af ejendommen og derudover er badeværelset ofte ikke ret stort, hvilket gør ventilationen endnu mere presserende. Omkostningen til renovering af badeværelset var ca. 15.000kr.

Døre, gerigter og paneler

I forbindelse med renoveringen valgte vi at skifte alle døre og gerigter, da de eksisterende var nedslidte og i råt træ. Derfor var det en afvejning af det kraftige nikotin-præg, omkostning ved maling og lejlighedens samlede udseende, som gjorde at vi ikke renoverede de eksisterende, men udskiftede alle.
Det var også nødvendigt at skifte alle paneler, fordi der manglede en del og de resterende var i ringe stand.
Her valgte vi Finlandsdøre, almuegerigter og almuepaneler, som alle passede ind i stilen på ejendommen og lejligheden. Vi købte dørene færdigmalede i hvid og alle paneler og gerigter grundet.
Omkostninger hertil var ca. 30-35.000kr.

Lofter

Da vi overtog lejligheden, var der nedsænkede trælistelofter. Typisk for perioden i 70’erne og 80’erne med oliekriser og øgede opvarmningsomkostninger.
De gør sjældent noget godt for en lejlighed og derfor tog vi hurtigt beslutningen om, at de skulle ned – igen ikke mindst pga. det høje nikotinniveau, som ville være svært at dække. Da vi fjernede listelofterne, kom de gamle pudsede lofter og gamle ødelagte rosetter til syne. Derfor besluttede vi os for, at der igen skulle rosetter op i lejligheden – det kommer der mere om senere.
Der blev opsat nye gipsplader og pludselig havde lejligheden et helt andet og mere tidsløst og moderne udtryk.

Men nye lofter er heller ikke en billig renovering. Det endte på ca. 70.000 kr.

El

I lejligheden var der ældre grå stikkontakter, som nok er mere praktiske end hvide kontakter, men de gør ikke noget godt for lejlighedens udseende. Især ikke når resten af lejligheden renoveres og væggene males – så vil de stå ud og give et slidt look. Derfor tog vi beslutningen om at udskifte alle stikkontakter til nye hvide kontakter. Det er altid en beslutning man skal overveje nøje, da det hurtigt kan føre ekstra omkostninger med sig. Som i dette tilfælde, hvor vi fandt gamle stofledninger og i øvrigt et stort rod i ledningerne. Det tog en del ekstra uventede omkostninger med sig.
Der er dog ingen tvivl om, at de gamle grå stikkontakter ville være malplacerede i den nyrenoverede lejlighed.
Omkostningerne til el var ca. 29.268kr.

Nedtagning af tapet, pudsning, spartling, filt og maling

Væggene var ligesom resten af lejligheden i dårlig stand. Medtaget af rygning gennem mange år, uhygiejniske efter manglede rengøring i en årrække og nogle steder med decideret manglede tapet. Derfor var det nødvendigt at fjerne alt tapet, hvorefter større huller kunne pudses og der kunne spartles på alle vægge og lofter.
Filt eller ikke? I Mortens private hus har vi valgt at få finspartlet og ikke opsat filt, hvilket også var en overvejelse ifm. denne renovering. Da filt er mere slidstærkt og holder længere med skiftende lejere, faldt valget på at opsætte filt, selvom det er dyrere end en finspartlet væg. Dernæst blev alle vægge og lofter naturligvis malet hvide. Hvis man vil have andre farver på væggene, er man velkommen til det, men når man renoverer en udlejningslejlighed, ved man ikke hvilken smag den nye og kommende lejere har – derfor står man bedst ved at tage et neutralt valg.

Omkostningerne hertil var ca. 48.375 kr.

Opdeling af vand og varme

Da vi overtog ejendommen, var vand og varme ikke opdelt. For at kunne bede lejerne betale á conto vand og varme skal det naturligvis være opdelt, så man kan måle hvor højt et forbrug hver enkelt lejlighed har. I dette tilfælde betød det, at vi havde to valg:
1) En omfattende udskiftning og opdeling af rørnettet i ejendommen 
2) At opsætte bimålere på vand og varme på radiatorer og ved hvert tappested.
Det vil altid være en økonomisk afvejning af hvad der på langt sigt giver bedst mening, men i dette tilfælde valgte vi løsning 2 og derfor indhentede vi senere tilbud på målere og forbrugsregnskaber hos de 3 største udbydere.

I næste del (Læs her) sættes der fokus på detaljerne.