Omkostninger ved en investeringsejendom
Når du skal investere i en ejendom, så er der nogle omkostninger, som du skal være opmærksom på. Jeg vil prøve at komme med dem, jeg synes, er mest væsentlige. Med forbehold for, at det selvfølgelig ikke er dem alle sammen. Der kan nemlig komme uforudsigelige omkostninger, når du som udlejer har pligten til at udbedre skader mm. overfor din lejer.
Det er den skat, som vi betaler til kommunen for grunden, som ejendommen er beliggende på. Den slipper vi desværre ikke for som udlejere, og den er ej til forhandling. Til gengæld betaler vi ikke ejendomsværdiskat, som man gør ved en privatbolig.
Forsikringer er meget væsentlig at være opmærksom på. Det er en god idé at tjekke sin forsikringspolice grundigt for dækninger, samt løbende være obs. på, om prisen fortsat er konkurrencedygtig. Forsikringer stiger nemlig typisk mere end inflationen, hvis ikke du aktivt sørger for at holde dem konkurrencedygtige.
Som udlejer betaler man for renovation (affaldssortering) på sine ejendomme. Kan ejendommen nøjes med en mindre skraldespand, kan du nemt spare 1000 kr. om året. Det lyder ikke af meget, men jo mere du sænker dine omkostninger, jo mere bliver din ejendom værd.
Du skal sørge for at holde det rigtige niveau af vedligeholdelse og evt. lægge viceværtsopgaverne over på lejerne. Hvis det er mindre ejendomme, så gør jeg som regel det, at jeg siger til lejerne, at de skal selv stå for at slå græs, klippe hæk mm. Det sparer mig penge som udlejer samtidig med, at jeg oplever et bedre sammenhold i ejendommen. Til gengæld bruger vi gerne penge på rensning af tagrender, nyt tag mm., hvis der er behov for det. Udover det så har vi selvfølgelig også pligt til at udskifte defekte hårde hvidvarer mm. eller reparere noget, hvis det skulle opstå.
Det er en omkostning, du kan skære væk, hvis du selv vil stå for at administrere dine ejendomme. Men en administrator er egentligt ikke særlig dyr – vi snakker om 2-3.500 kr. årligt pr. lejemål. De vil stå for al det administrative som f.eks. forbrugsregnskaber, kontakt med lejerne, lejeopkrævninger mv.
Hvor høje omkostninger der er ifm. lånet afhænger af, hvilken strategi man vælger. F.eks. Vil man have en fast eller variable rente, hvor lang tid eller hvor meget lånet skal afdrages. For at holde omkostningerne mest mulig nede, handler det om at finde den strategi, der passer til dig.
Risici
Lejeniveau
Det kan f.eks. være, at lejeniveauet falder pga. et overoverbud af boliger. Eller at der kommer en huslejenævningesag, der afgøre, at lejen er sat for højt, så den bliver sænket.
Områdets udvikling
Det kan være området ikke udvikler sig i den retning, som man havde håbet på inden, man købte sin ejendom. Så på den lange bane kan det vise sig at være en dårlig investering.
Konjunkturer
Boligmarkedet er styret af samfundsøkonomien. Køber man sin ejendom, mens priserne er høje, kan man risikere, at prisen falder i takt med samfundsudviklingen. Det samme er gældende for renten på ens lån. Det er altså en af de risici, man på ingen selv kan styre.
Gode råd ifm. handelsomkostninger
De nedestående omkostninger er som regel til forhandling. Men du får de største nedslag i prisen ved at forhandle med sælgerne om prisen på ejendommen eller med køberne, hvis du står, og skal sælge.
Hvis du f.eks. skal sælge en ejendom, så kan du presse på med salæret – for du skal selvfølgelig have en fornuftig pris for din ejendom. Men samtidig skal du heller ikke presse så meget, at de ikke vil arbejde på at sælge for dig.
Nødvendigvis vil jeg ikke råde dig til at vælge f.eks. en advokat ud fra den bedste pris – for du vil jo gerne have en advokat, der er dygtig og ikke kun billig. Det samme er gældende for bygningsrådgivere, som også er nyttige at have indover, hvis du står med en større renovering.
Personligt vil jeg hellere tage en bank, der tager en lille smule mere, for det de gør, og som rent faktisk er samarbejdsvillige og hjælpsomme. I stedet for at tage en billig bank hvor intet kan lade sig gøre.
Vil du lære med mere om ejendomsinvestering? Jeg har lavet fem forskellige foredragsvideoer om ejendomsinvestering. I videoerne kommer jeg med rigtige cases, og trækker på de erfaringer, jeg har gjort mig omkring ejendomsinvestering.
