Hvad er en ejendomsinvestering?

Ejendomsinvestering – en investering i en grund eller bygning?

Når du foretager en ejendomsinvestering, investerer du i to ting:

1. En grund
2. En bygning

Det er nemlig ikke bare en bygning, man køber! Selvom det er bygningen, der får meget opmærksomhed, når man er på fremvisning, så er det grunden, der giver de tre vigtige ord, når vi taler ejendomme: ”Beliggenhed, Beliggenhed, Beliggenhed”.

Det er også grunden til, at vi med urbaniseringen oplever at priserne på ejendomme i de store byer stiger, mens ejendommene på landet falder, eller kun holder prisen. Nemlig fordi du ikke kan placere en ny byggegrund ved Rådhuspladsen eller ved Kongens Nytorv. Modsat er det nemt at finde plads til nye byggegrunden, når vi kommer ud i landområderne. Derfor kan vi konkludere, at grunden ofte hænger sammen med potentialet for værdistigning i fremtiden.

Den anden del, nemlig bygningen, hænger til gengæld uløseligt sammen med driften dvs. de indtægter og udgifter, du har på ejendommen. Det er altså ejendommen, du skal udleje, og derfor er standen af bygningen og husets eller lejlighedernes størrelse meget vigtigt. Når vi kommer til denne del, er det nemlig ikke bare 3 b’er, der er afgørende som ved grunden. Her har vi mange parametre, hvoraf nogle er:

• Den ydre vedligeholdelse stand
• Byggeriets kvalitet
• Den indre vedligeholdelse stand
• Materialevalg
• Antal boligenheder
• Antal kvadratmeter
• Indretningen af lejligheden eller huset

Mange udlejere og måske lejere går mest op i den indre vedligeholdelsestand, da den er afgørende for fastsættelsen af lejlighederne på ældre ejendomme, og det er den man i dagligdagen, tænker mest over som lejer. Men for ejendommens værdi er den ydre vedligeholdelse stand og ikke mindst byggeriets kvalitet på langt sigt meget vigtigt. Desuden kan den ydre vedligeholdelse ofte være dyr at ændre, hvis der er behov for nyt tag, nye vinduer eller facaderenovering.

Ikke kun standen af ejendommen er vigtigt, men faktisk er materialevalget utroligt afgørende. Et hvidt og neutralt køkken eller badeværelse er mere tidsløst, og appellerer til flere end lyserøde blomstrede fliser på badeværelset og et brunt trækøkken. I den sammenhæng er det vigtigt at huske, at man jo netop valgte det moderne, da det sidst blev renoveret – derfor er det vigtigt at tænke tidsløst fremfor hypermoderne. Til det er køkken og badeværelse for dyrt at renovere. Så må man hellere sætte nogle farvede møbler ind.

Hvor mange boligenheder / lejligheder der er i en bygning, kan være afgørende af flere grunde. Dels ønsker de fleste investorer at have så mange lejligheder samlet i én bygning som muligt, hvorfor de større ejendomme ofte er mere eftertragtede end et fritliggende hus eller et to-familiers. Men også fordi det kan påvirke lejefastsættelse, hvis vi taler ældre ejendomme.

Størrelsen af lejlighederne er også afgørende. Størrelsen skal nemlig gerne passe til lejerne. Det siger vel nok sig selv? Men ikke desto mindre er det langt fra en selvfølge. I de større byer oplever vi i disse år et problem med at finde billige boliger, hvilket taler for, at de mindre og derfor billigere boliger generelt er mere attraktive.

Mine egne erfaringer er, at mindre lejligheder om end til en højere kvadratmeterpris pr. år, udlejes markant hurtigere, og får væsentligt flere henvendelser end de middel-større lejligheder. Derfor kan man argumentere for, at risikoen i de større byer er lavere for de mindre lejligheder på lejemarkedet. Anderledes kan det dog være, hvis vi kommer udenfor de større byer. Her ser vi generelt, at de lidt større lejligheder og især rækkehuse er efterspurgte.

I mange mindre- og satellitbyer oplever man i disse år, at den ældre befolkning sælger sin landejendom eller sit parcelhus, og flytter i et rækkehus i den nærmeste by i stedet. Derfor oplever man også relativt høje huslejeniveauer på denne type boliger.

Indretningen af lejligheden eller huset er yderst vigtig. Mange moderne lejligheder har store åbne stuer og køkken, hvilket giver god mening som liebhaverbolig, men man skal ikke undervurdere behovet for og efterspørgslen efter en effektivt indrettet lejlighed, hvor man har udnyttet kvadratmeterne optimalt. En 4-værelses lejlighed på 75 m² er normalt væsentligt mere attraktiv end en 2-værelses på 75 m².

Man kan opsummere det med at sige, at lejligheden skal passe til lejerne. Så du skal spørge dig selv, hvad der passer ind på dit marked?

Key takeaways 

• Grunden er lige så vigtig som bygningen, hvis ikke vigtigere.
• Ydre vedligeholdelsestand og byggeriets kvalitet er på lang sigt meget vigtig for værdien på ejendommen.
• Materialevalget er afgørende, da neutrale materialer er mere tidløse og appellerer til flere.
• I de større byer er det de mindre lejligheder, der er mest eftertragtede.
• Det er mest hensigtsmæssigt at have en 4-værelses lejlighed på 75 m² end en 2-værelses lejlighed på 75 m².