Ejendomsinvesterings-projektet del 1 - Den Gamle Kirke
Det kan godt virke uoverskueligt at komme i gang med ejendomsprojektet ift., hvor man skal starte. Jeg mener, at det er vigtigt at udarbejde en investeringsstrategi, og jeg vil i denne artikel give dig et indblik i den strategi, jeg anvender til denne investeringsejendom.
Visualiseringen - Før / Efter
Investeringsstrategi
Da jeg købte “Den Gamle Kirke” og indremissionske missionshus, var jeg ikke i tvivl om, at det var et godt køb. Dels fordi økonomien gav mening (om end den har ændret sig meget siden). Dertil er det en helt særlig bygning med en speciel historie, og den har en af de bedste beliggenheder i Odense!
Købet var rigtigt godt med en unik historie og beliggenhed centralt i Odense. Prisen var 4.250.000kr. for 300 m2 bygning i dårlig stand, altså ca. 14.000 kr. pr. m2. Det syntes banken var for dyrt, men jeg stod fast, og købte den alligevel, da jeg var overbevist om, at potentialet opvejede det.
Plan for renoveringen
Oprindeligt var tanken med købet, at kirken skulle ændres fra 1 bolig til at være 3 (Den var nemlig i 2012 ændret fra kirkeformål til én privatbolig). Senere kom idéen med at lave 4 lejligheder. Det blev så til sidst udvidet til, at der nu er godkendt til at bygge 6 lejligheder i alt. Dermed ender det med at være ca. 420 m2 bolig.
Jeg regnede oprindeligt med, at renoveringen ville koste 2,5 – 3 millioner kr., men efter at der kom 3 ekstra lejligheder, en del ekstra m2 og omkostninger jeg ikke havde forudset. Renoveringen ender med at koste mellem 6,2 og 6,5 millioner kr. Dette er altså ikke mindst fordi, at projektet er blevet udvidet.
Sans for detaljen
Det er, som I måske kan regne ud, en meget høj renoveringspris pr. m2. Dog skal det nok nærmere sammenlignes med nybyggeri end renovering, da det praktisk talt er en fuldstændig nyetablering af lejlighederne. Faktisk er det sandsynligt, at det havde været billigere at rive bygningen ned og bygge noget nyt. MEN! Det hverken måtte eller ville jeg gøre med en så speciel bygning.
Projektet er altså blevet udvidet men også blevet dyrere uden udvidelsen. Det har jeg desværre oplevet flere gange med renoveringer, og derfor bliver jeg mere og mere konservativ, når jeg skal vurdere renoveringsomkostningerne.
Når det er sagt, så er det dét, der gang på gang gør, at investeringerne alligevel er gode, og at jeg altid forlanger en god købspris. Altså hvis det bliver en høj pris, står jeg af.
Den vigtigste strategiske faktore
Med andre ord: Jeg startede med at bruge value-strategien til aktieinvesteringer. Her forlangte jeg, hvad Warren Buffett og Benjamin Graham kalder en “Margin of Safety”, altså en rabat ift. værdien af den investering man køber. Det er samme strategi, som jeg i dag bruger til mine ejendomsinvesteringer. Det er nok den vigtigste faktor i min investeringsstrategi.
Renoveringen skal gerne være overstået ved årsskiftet, og så må vi se, om eventyret ender lykkeligt. Det regner jeg med.
