Ejendomsinvesteringsstrategier

Fix’n Flip er en god måde at øge væksten i dine ejendomsinvesteringer. Fix’n Flip går ud på, at man køber en nedslidt ejendom, hvorefter man renoverer ejendommen, og sælger den igen med en fortjeneste.

Dette kan være en krævende strategi, da det kræver meget arbejde. Fix’n Flip kræver også, at du enten selv eller en bekendt kan stå for renoveringen. Den belønning du får i sidste ende, kan gøres op i den løn, du får for den tid, du har lagt i byggeprojektet.

Strategien kan dog være en god måde at skaffe kapital – så du derefter kan investere i andre udlejningsejendomme.

Fix’n Flip er det bedste valg i forhold til din privatbolig, da du kan få fortjenesten på din privatbolig skattefrit.

Tv2-programmet “Fra 1-værelses til strandvejsvilla” er et godt eksempel på Fix’n Flip strategien. Her følger man ejendomsmægler Lars Elbæk og designer Rasmus Larssons ejendomsinvesteringsrejse fra en lille lejlighed til en strandvejsvilla med 1,5 mio. fra start. 

Denne strategi går ganske simpelt ud på, at du køber en udlejningsejendom i ok stand, og beholder den.

Det er altså ikke en strategi, hvor man satser på at opnå en ekstraordinær eller hurtig gevinst, men derimod satser på rentes-rente effekterne på langt sigt. Du får måske et lavere afkast sammenlignet med nogle af de andre strategier, men til gengæld kan du også her have en mere passiv investering, som ikke vil være lige så krævende.

Dette er strategien de fleste investorer, som ikke har ejendomsinvestering som deres primære fokus.

BRRRR står for Buy – Rehab – Rent – Refinance – Repeat

Oversat betyder det, at du køber en ejendom –> renoverer ejendommen –> udlejer den –> tager et nyt lån og gentager processen.

Det er en strategi, som er meget populær i USA, og også vinder indpas i Danmark. Det er nemlig en strategi, hvor man via en aktiv indsats kan skabe en værdistigning på ejendommen – også kaldet ”forced appreciation” på engelsk. Altså skal man ikke alene vente på mulige markedsstigninger, men kan via en aktiv indsats skabe den hurtigere.

Strategien kan dog både indebære mere risiko, og er meget krævende, da den typisk indebærer renoveringsprojekter.

Hvis man vil vækste sine ejendoms-investeringer, kan dette altså være en rigtig god strategi.

For at give et eksempel:

Buy / Køb: 
Jørgen Jørgensen køber en ejendom til 1.000.000kr.

Rehab / Renovering:
Renoverer den for 500.000kr. Hvis Jørgen Jørgensen betaler 25% kontant, betyder det, at han selv skal investere 375.000kr. i ejendommen.

Rent / Udlejning:
Dernæst udlejes ejendommen så godt som muligt.

Refinance / Refinansiering:
Banken vurderer værdien efter ombygningen. Hvis bankens vurdering er 1.800.000kr., og man får 75% belåning, kan man altså tage et lån på 1.350.000kr. Så ender man altså med at have investeret 150.000kr. af sine egne midler i ejen-dommen, og får så frigivet 225.000kr.

Repeat / Gentag:
Med de 225.000kr. (og evt. supplerede midler) kan man så købe den næste ejendom, og dermed har man øget væksten man kan opnå.  

Strategien går ud på, at man køber en grund. Derefter bygges et hus, lejligheder eller rækkehus og derefter, enten udlejer eller sælger det.

I de store byer som f.eks. København, Aarhus, Odense og Aalborg kan denne strategi være svær, da man skal op i nogle ret høje beløb for byggegrundene og de er svære at finde. Derfor vil det ofte være nemmere at udføre denne type investering i de mindre byer.

Dette kan være en mere simpel strategi fremfor at købe en ejendoms som skal renoveres, da man kan få et typehusfirma til at bygge den/de ejendomme man ønsker.

Hvis man investerer i de større byer, kan det tilsvarende være en mulighed at købe en ejendom, opdele i ejerlejligheder og sælge disse separat.

Optimering går ud på, at man køber en udlejningsejendom, og derefter optimerer den. Ud over en god drift, er det godt at optimere din ejendom.

Jo mere overskud en ejendom kan give dig – jo bedre er det. Derfor skal man sørge for at sænke omkostningerne og hæve indtægterne – så vil din ejendom stige i værdi.

Hvis du f.eks. kan hæve dit årlige overskud på din ejendom, kan det være ejendommen stiger 10.000 kr. – 30.000 kr. i værdi afhængig af, hvor det er henne i landet.

Eksempel:
Jørgen Jørgensen har f.eks. udlejet et kælderrum, som stod tomt – men hvor meget kan han egentlig få ud af det?

Hvis man udregner det ud fra et kontaktafkast, så svarer den ekstra indtægt til 450 kr. om måneden ganget med 12 til 5400 kr. om året. Kælderrummet ligger et sted i Odense, hvor kontantafkastet konservativt er ca. 5% – 5400 kr. ganget med 20. Dermed bliver ejendommen 108.000 kr. mere værd.

Et godt partnerskab er, når man kan supplere hinanden. Det kan f.eks. være i forhold til viden og kompetencer, netværk, kapital mv. Derudover er det vigtigt, at der er god kemi mellem dig og din samarbejdspartner.

En samarbejdspartner kan f.eks. være et familiemedlem eller en ven, der stoler, og tror på dig – og som har mulighed for at stille kapital eller andet nyttigt til rådighed. Det kan også være en hel tredje person, som du tror, at du vil få et godt samarbejde med.